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加快楼市供给侧调整势在必行

2020-04-15 09:58 新房

核心提示:当前,住房问题是主要的民生问题之一,如何调整住房供应结构,抑制部分城市地价、房价上涨过快,满足普通百姓住房需求,应该成为下一步房地产调控的重点。

当前,住房问题是主要的民生问题之一,如何调整住房供应结构,抑制部分城市地价、房价上涨过快,满足普通百姓住房需求,应该成为下一步房地产调控的重点。

值得关注的是,近期,“供给侧改革”成了中国高层频频提及的核心话题,释放出有利于房地产调控的积极信号。中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示,作为中央“十三五”规划建议的灵魂,本质上体现的就是供给侧的结构性改革问题。而“推进经济结构性改革”是规划建议中含金量极高的一句话。

总体来说,国内的供给体系是中低端产品过剩、高端产品供给不足,传统产业产能过剩同时存在结构性的有效供给不足。就房地产市场而言,总体上去库存压力仍然较大,结构性矛盾突出,主要表现在三四线等中小城市出现了供过于求,而一二线等大型城市和特大型城市需求仍然较大,但是性价比高的产品还是十分稀缺,特别是北上广深“被豪宅化”现象值得注意。

应该看到,化解房地产库存也是当前供给侧改革势在必行的举措。杨伟民也特别提到化解房地产库存,促进房地产持续发展。化解房地产库存,不仅仅是为了当前的经济增长,更主要的是为了推进以人为本的城镇化,促进农民工在城镇定居落户,有利于提高劳动力资源配置的效率,缓解人工成本上涨压力,提高劳动者的技能,特别是增加农民工的总收入。

实际上,目前城市大多数居民都已经有自己的住房,主要是中低收入居民住房品质不太高,地理位置和环境不太好,住得还不够宽敞舒适,需要改善居住条件,当然,还有部分普通城市居民还没有自己的房子,或虽然有房子,但子女结婚需要再次购房。总之,现有城市居民主要需求将转向改善型住房需求。

但是农民工的情况不太一样,大量的农民工长期生活在城市,但还没有房产,没法在城市稳定下来。促进农民工市民化,光靠户籍制度改革显然是不行的,还要深化住房制度改革,使他们无论在城镇买房还是租房,都能实现安居乐业,过上更加幸福的生活。

诚然,从供给侧着力,并不是靠减少供给化解房地产库存。房地产的供给力度已经在不断下降了,新开工面积和竣工面积都是同比负增长。供给侧改革应该通过一系列结构性调整,盘活资源,激发市场主体的活力。事实上,在房地产行业,很多开发商是缺乏活力的,他们开发进度非常慢,以坐等土地升值,这是造成房价高企进而导致房地产市场相对过剩的主要原因之一。从供给侧改善房地产调控,改变这样的状况,就须提高开发商供给住房的质量和效率。

另外,从供给侧来看,一线城市本身土地稀缺,供给有限,近来“地王”不断出现,地价上涨迅猛,将直接导致未来产品趋向高端化。这对于解决当前中低收入居民住房问题十分不利。

以北京为例,近期北京土地市场仍在持续升温,甚至过去不太看好的南城土地价格都在不断刷新,楼面地价从5.2万元/平方米、5.6万元/平方米、7.5万元/平方米不断水涨船高。目前六环内新拍地块的楼面价基本上都超过了3万元/平方米,而五环内房价奔6万元/平方米,未来六环内势必将形成豪宅化。

一方面,我们目前有约6亿多平方米的待售房屋,加上已经出让的土地,将来建成的房子面积不少于70亿平方米,未来去库存压力依然很大;另一方面,在大部分城市房地产市场低迷甚至下滑的情况下,部分城市房地产市场出现过热苗头,市场分化加剧,房企、资金聚积在这些城市,不断推高地价、房价,一旦泡沫吹大和破灭,整个房地产市场都将受到拖累。

眼下,我国住宅只有70年产权,商业和工业用房分别只有50年和40年,和一些发达国家永久产权住宅相比,就普通居民的收入而言,北京、上海等一线城市的住宅价格已经高得有些离谱,普通居民只能望房兴叹,而未来房子总不能都卖给少数有钱人,所以未雨绸缪,从供给侧进行调整是当务之急。

现在的问题是一线城市土地资源十分稀缺,房企拼抢异常激烈,由于僧多粥少,想要把土地价格降下来也不容易,要想多建性价比高、普通百姓买得起的普通住宅很难,从根本上来说,破解的办法是要做好城市规划,同时加大住房保障力度。如北京就可以抓住国家推动京津冀协同发展的历史性机遇,从长计议,在核心区外围新建更多卫星城和居住功能区,将城市核心功能逐步从目前的内城向外迁移,同时完善交通等基础设施配套,将解决住房问题和交通拥堵问题合并进行研究,协调做好房地产调控,最终找到理想的解决办法。

从房地产发展的趋势看,正常情况下,商品房价格往下走的可能性不大,低收入家庭特别是一线城市低收入家庭,以及进城的农民工买房可能会越来越难,这部分家庭的住房需求必须通过住房保障来解决,而住房保障水平也需要不断提高,因而住房保障工作仍旧任重而道远。

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